美国房地产市场短缺 650 万套房屋

华盛顿 美国有线电视新闻网 （CNN）

美国房地产市场短缺 650 万套房屋 |CNN 商业

美国没有建造足够的住房来计算自己组建家庭的人数。因此，根据 Realtor.com 周三发布的一项新分析，相对于人口增长而言，经过十多年的建设不足后，新房出现了相当大的短缺。

2012 年至 2022 年期间，单户住宅建筑和家庭结构之间的差距扩大到 650 万套。然而，这个数字夸大了住房短缺，因为新的多户住宅为买家和租房者提供了选择。如果包括多户住宅建筑（主要是出租单元），这一差距将缩小到 230 万套房屋。

在 2012 年至 2022 年的十年间，形成了 1560 万户家庭。同期，开工住房 1330 万套，竣工 1190 万套。这包括 903 万套单户住宅和 420 万套多户住宅。其中，只有 850 万套单户住宅和 340 万套多户住宅完工。

2021 年下半年，单户住宅的开工和完工速度是过去十年来最快的。2022 年上半年延续了上一年的趋势，直到年中，作为美联储控制通胀的历史性运动的一部分，抵押贷款利率飙升。房地产市场感受到了抵押贷款利率上升的影响，炙手可热的买家需求降温，建筑商开始减少独栋住宅的开工。

“买家需求和建筑商信心降温导致去年独栋别墅建设放缓，建筑商的重点转向多户住宅，”Realtor.com 经济数据分析师 Hannah Jones 表示。

2022 年整体新屋开工率放缓，而竣工率攀升。2022 年，大约有 100 万套独栋别墅开工，比 2021 年减少了 10.6%，但仍高于 2012 年以来的任何其他一年。

“虽然这为市场带来了更多的供应，但其中大部分将用于租赁，无法解决待售领域持续的负担能力挑战，”琼斯说。

多户住宅建设有所帮助，但家庭组建的速度超过了建筑的速度

多户住宅可以通过为租房者提供更多供应来缓解持续的住房负担能力挑战。但是，虽然单户住宅通常需要 7 个月才能完成，但多户住宅需要更长的时间，为 15 个月，因此这些单元需要更多时间才能进入市场。

根据分析，在 2012 年至 2021 年期间，多户住宅平均占新屋开工的 32%，但随着抵押贷款利率飙升和购买市场的价格导致对单户住宅的需求回落，多户住宅在 2022 年增长到 35%。这导致建筑商转向以租赁为主的多户住宅市场。2022 年前三个季度开工的几乎所有（95%）多户住宅单元都打算用作出租。

尽管多户住宅建设有所推动，但供应缺口仍然存在。

但在 2022 年，美国的年度家庭组建水平达到了过去十年来的最高水平，有 206 万个新家庭，超过了新屋开工率。报告发现，这使得新屋开工总数和家庭组建之间的差距从 2012 年至 2021 年的 180 万套扩大到 2022 年底的 230 万套。

随着家庭组建的增加和单户住宅建设的下降，单户住宅开工和家庭组建之间的差距从 2021 年底的 550 万扩大到 2022 年底的 650 万。

这种建筑不足的趋势可以从房主和租金的空置率中看出。

随着家庭的形成和住房开工的步伐，空置的房屋数量下降。房主空置率从 2012 年的 2% 下降到 2022 年底的 0.8%。与此同时，报告称，租金空置率暴跌，在 2021 年底和 2022 年初达到 5.6% 的低点，然后在 2022 年底小幅上升至 5.8%。

需要采取哪些措施来缩小住房差距？

如果建筑和家庭组建继续以目前的速度发展——不断增长的家庭组建与放缓的住房开工相结合——差距将永远无法缩小。

分析发现，缩小住房总缺口需要增加单户和多户住宅的供应，通过减轻销售和租金价格的压力来帮助住房市场恢复平衡。

仅以独栋住宅为例，新屋开工率需要增加两倍才能跟上需求，并在 3 到 4 年内缩小现有的 650 万套住房缺口。

然而，如果新屋总开工率（包括单户和多户住宅）从 2022 年提高 50% 到每年 230 万套的平均开工率，那么假设过去十年的平均家庭组建率约为每年 130 万户，则需要 2 到 3 年才能缩小现有的 230 万套住房缺口。 报告发现。这将使建筑恢复到 1970 年代初的水平和 2000 年代中期的一些建筑高峰期。

“随着通货膨胀和抵押贷款利率可能在今年晚些时候走软，买家可能会重返市场并寻找负担得起的房屋，而持续的住房供应短缺只会继续给市场带来压力，”Realtor.com 首席经济学家丹妮尔·黑尔 （Danielle Hale） 说。

好消息是，整体库存水平正在从大流行的低点上升。

“随着当今市场上来自其他购物者的竞争减少，一些房屋建筑商现在为潜在买家提供激励措施，这可能有助于一些新购房者在这个充满挑战的市场中取得成功，”Hale 说。